Rövarna i Stockholms stad

Stockholm är ett nyliberalt experimentlaboratorium. En lekstuga för borgliga politiker, att pröva hur mycket man kan slakta en stad och plundra den på dess resurser. De metoder som testas i Stockholm, den chockpolitik stadens invånare utsätts för, blir sedan allmän medicin för resten av landet. Få områden är det så synligt inom som bostadspolitiken, hur bostaden gått från en rättighet till att bli en vara.

Den marxistiska geografen David Harvey kallar plundringsprocessen för ”ackumulation genom fråntagande”. I den nyliberala staden genomförs en enorm omfördelning av resurser från det allmänna till det enskilda. Ackumulation genom fråntagande är en strategi att göra vinst utan att producera nytt, genom att tillföra marknaden något som inte fanns där tidigare. Man tar det offentliga och gör det säljbart. Så här går det till.

 

VINST I ALLMÄNNYTTAN
Första steget har varit att bolagisera allmännyttan och sälja ut bostadsbeståndet. Bolagiseringen och utförsäljningarna påbörjades redan vid den borgerliga valsegern i Stockholm 1998, men stoppades tillfälligt upp 2002 efter att en stor del av innerstans allmännytta ombildats till bostadsrätter. Det infördes en stopplag, varje ombildning behövde godkännas av länsrätten. Denna nödlösning rev de borgerliga politikerna upp efter valsegern 2006.

I januari 2011 infördes en ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, där det slås fast om att allmännyttan ska drivas efter affärsmässiga principer med normala avkastningskrav. Istället för att vara bara ett bostadspolitiskt redskap måste nu allmännyttan drivas affärsmässigt med målsättningen att generera vinst.

Enklaste sättet att kortsiktigt höja intäkterna och öka vinstmaximeringen är att sälja av delar av bostadsbeståndet. Till en början har det främst skett genom ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter, där de boende i ett kvarter har fått bilda en bostadsrättsförening och köpa sin fastighet. Den utförsäljningen har främst skett i Stockholmsregionen. Sedan 2000 har 155 000 lägenheter ombildats i landet, varav 112 000 i Stockholms län. I resten av landet däremot har allmännyttan behållits, 197 kommuner i Sverige sålde inga lägenheter under 2010. I Malmö har inga hyresrätter sålts de senaste fem åren, även i Göteborg stod utförsäljningen still 2009-2010. Den stora utförsäljningsvågen i Stockholm har lett till att andelen hyresrätter rasat, från att utgjort 52 % av bostadsmängden 1990 utgör de idag 35 %.

Ombildningarna i Stockholm genomgick flera vågor. Utförsäljningarna i innerstan, där hyresrätter såldes till vrakpriser, mötte lite motstånd. I närförorten blev däremot ombildningarna mer omstridda. Grannar ställdes mot grannar och kvarter klövs i mitten i konflikten om man skulle ombilda eller inte. Hösten 2008 infördes ett stopp för ombildningar i innerstad och närförort. Istället inriktade sig stadshuspolitikerna på att försöka sälja ut förorten och miljonprogrammets hyreslägenheter, i fastigheter med stora renoveringsbehov.

För att lyckas med det projektet anlitades PR-byrån Veritas, experter på ”interkulturell kommunikation”, för att sätta upp företaget Bilda Bostad vars syfte är att övertyga förortsborna att köpa sina lägenheter. En av Sveriges ”mesta omfattande folkbildningsinsatser”, som de själva beskriver uppdraget. Av de 60 miljoner kronor som Bilda Bostad hitintills kostat lades en tredjedel på att få de boende i Tensta-Rinkeby att ombilda. Resultatet blev en (1) bostadsrättsförening.

Hyresrätterna har reats bort. I en rapport från Sweco, beställd av Stockholms Stadshus AB, den koncern där de tre allmännyttiga bolagen ingår, riktas hård kritik hur allmännyttan sålts ut till ett underpris. Jämfört med hyresrätter i privata bostadsbolag har de kommunala sålt ut sina hyresrätter för 1800 kronor lägre per kvadratmeter. En hyresrätt köps dessutom i en ombildning av bostadsrättsföreningen för produktionspriset men kan sedan säljas vidare för marknadspriset – och ta mellanskillnaden som vinst. Svensk Kommunrating varnar för att denna modell är ohållbar för att sköta en kommunal ekonomi. ”Att fylla på likviditeten genom årliga försäljningar av tillgångar är inte långsiktigt hållbart”, konstaterar de.

 

PRIVATVÄRDAR
Trots Bilda Bostads PR-verksamhet i förorten har ombildningsvågen nu avtagit, det finns varken vilja eller ekonomi hos förortsborna att köpa kvarvarande allmännytta. Istället har de kommunala bolagen börjat sälja av hela kvarter och stadsdelar till privatvärdar, till ett pris under taxeringsvärdet. Utförsäljningarna har genomförts under stort hemlighetsmakeri, utan att de boende haft någon möjlighet att höras eller att påverka processen.

2008 såldes 5 000 lägenheter till privata värdar i Hässelby, Sätra och Rågsved. Detta har följts av utförsäljningar av 1 400 lägenheter i Blackeberg till företaget Willhem, 1 000 lägenheter i Kärrtorp och Bredäng till Primula, 1 200 hyresrätter i Hagsätra till Ikeaägda Ikano och 300 hyresradhus i Hässelby till Wallfast. I Botkyrka försöker nu Socialdemokraterna sälja ut 1 300 hyresrätter i Alby till privatvärdar.

De boende i de olika stadsdelarna har protesterat mot utförsäljningarna, men utan att få gensvar hos politikerna. För de boende har utförsäljningen inneburit att de förlorat sin plats i allmännyttans internkö och förlorat det boendeinflytande som allmännyttan garanterar. De privata hyresvärdarna har huvudsakligen tillämpat två strategier för att vinstmaximera sina fastigheter, antingen tillåts fastigheterna att förslummas, utgifterna hålls låga genom att dra in på renoveringar – eller så används den motsatta strategin som innebär att lyxrenovera fastigheterna och chockhöja hyrorna.

Det finns tecken på att utförsäljningen till privatvärdar kommer öka i framtiden. En omstrukturering av Stockholms tre allmännyttiga bolag håller på att påbörjas och bostadsbeståndet flyttas runt mellan dem, så att deras geografiska lägen byts. Olika bolag kommer i framtiden ha ansvar för olika stadsdelar. Samma sorts ompaketering av Centrumkompaniets förortscentrum och köpgallerier skedde innan det såldes till det brittiska bolaget Boultbee.

Tidigare ansågs det bra med olika bolag som konkurrerade i samma område och att det skulle finnas en blandning mellan olika upplåtelseformer. Nu verkar Stockholms stad snarare vilja ha stora aktörer som äger olika områden, så att fastighetsägaren får större intresse i områdesutvecklingen för att kunna förbättra områdets marknadsvärde och större möjligheter att genomföra en generell hyreshöjning.

 

RENOVERING – INVESTERING ELLER KOSTNAD?
Förra året kom regeringens Hyresbostadsutredning om marknadspriser för hyresrätter. Där slog de fast att lägets betydelse ska öka, att det ska få bli större skillnader i hyresnivåer och att fastighetsägarna ska få större frihet att själva sätta hyresnivåer. Förhandlingarna om den så kallade ”Stockholmsmodellen” mellan hyresgästföreningen och fastighetsägarna bröt samman, man kunde inte enas om vare sig ”poängsättningen” eller om den totala hyresfördelningen. I argumentationen kring Stockholmsmodellen var den viktigaste frågan den om läget, där fastighetsägarna menade att den attraktiva innerstaden inte skulle kunna ha lägre hyror än en mer nyproducerad lägenhet i ytterstan. Att läget inte slagit igenom i hyrorna tidigare har delvis varit en konsekvens av en politisk argumentation om att en generell hyresreglering kan minska segregationen – alla som stått i kö ett visst antal år ska ha lika chans att bo där de vill. Men HGF sade sig vara villiga att gå med lägesprincipen om det innebar ett nollsummespel för hela allmännyttan, vissa hyror skulle då stiga om andra samtidigt sjönk. Men om marknadsmässighet ska tolkas som att man ska ta ut de högsta priser som är möjliga på varje given plats finns det egentligen ingen övre gräns för hyror i Stockholm, med över 300 000 människor i bostadskö. De nuvarande hyresförhandlingarna har kommit att utgöra en sorts förvirrad fortsättning på Stockholmsmodellen där parterna vare sig är ense om hurivida den faktiskt gäller, och vad den i sådana fall ska innebär.

Utförsäljningarna av allmännyttan är inte bara ett sätt för Stockholms stad att få in försäljningsintäkter, de undviker därigenom också renoveringskostnader på den äldre delen av sitt bostadsbestånd. Enligt Boverket behöver 45 procent av hyresrättbeståndet renoveras, i allmännyttan innebär det 300 000 bostäder på tur.

Renoveringarna betalas med hyreshöjningar, i flera miljonprogramsområden innebär det runt femtioprocentiga hyresökningar (se Lisas artikel). Denna effekt kan jämföras med hur samma renovering av bostadsrätter och mindre villor omfattas av rotavdraget. Det råder också en stor överbelåning på fastigheter, lån tas till avdragsgilla renoveringar för att pumpa upp värdet på bostaden. (2012 betalades 14,6 miljarder ut till villa och bostadsrätt). Fastighetsskatten har samtidigt sänkts på villor och det har genomförts en 30% skattereduktion på räntekostnader för villor och bostadsrätter. Detta har lett till en skattemässig obalans, där de som bor i nybyggda hyresrätter betalar 2000 kronor mer i månaden i skatt än de som bor i en nybyggd bostadsrätt. Avdragen innebär ett stort skattebortfall, Rot kostar staten 4 miljarder, samtidigt som småhus och bostadsrättföreningar får 23 miljarder i indirekt stöd varje år.

Rent faktiskt innebär det här att hyresrätterna ska betala sina renoveringskostnader själva, där hyresgästerna får betala för det förbättrade marknadsvärdet, medan staten kraftigt sponsrar bostadsrätts- och villaägare att investera i att höja marknadsvärdet i sina hus. Avgiftstrycket stiger – för förortsborna, samtidigt som ”skattetrycket” lättar för villaområden och innerstad.

 

BOLAGSPLUNDRING
Allmännyttans bolag måste alltså vara vinstdrivna. Och bolagen visar på en strålande ekonomi och vinst, särskilt i Stockholm där utförsäljningarna och marknadshyrorna fyllt kassakistorna. Tidigare stannade dessa vinster i allmännyttan och återinvesterades i nyproduktion och renoveringar. Men med den nya lagen om allmännyttiga bolag som infördes 2011, har kommunerna rätt att överföra vinst ur allmännyttan in i kommunens övriga verksamhet – om de går till åtgärder som kommunen bedömer gynnar stadens integration eller sociala sammanhållning.

Värdeöverföringsbegränsningen är därmed borttagen. Lagen är vagt formulerad, i förarbeten räknas en del insatser upp men följs av formuleringen ”detta är exempel och ska inte anses uttömmande” – vilket därmed lämnar till kommunerna att själva tolka vad de tycker är lämpligt att pengarna går till. Länsstyrelsen ska utgöra en kontrollinstans genom att kontrollera boverkets sammanställningar, men de har i sina första översikter släppt igenom nästan alla överföringar, och hur som helst saknas det sanktionsmöjligheter mot den kommun som bryter mot denna lag.

Ska till exempel en infrastruktursatsning ses som något som ska skattefinansieras, eller kan man betrakta det som en åtgärd mot segregation – genom att binda samman åtskilda områden? Är en ny idrottsanläggning inte en satsning som förbättrar den sociala sammanhållningen i staden? I praktiken innebär detta att hyresgäster är dubbelt beskattade, eftersom verksamhet som är av allmänt intresse och borde vara skattefinansierad nu delfinansieras med hyrespengar. En del av din hyra är alltså förklädd skatt.

Vinsterna i stadens allmännyttiga bolag tillhör stockholmarna, inte hyresgästerna, menar Alliansen. Alliansen kan därigenom fortsätta sina skattesänkningar för sina kärnväljare och upprätthålla kommunens budget genom att använda allmännyttan och hyrorna som kassako. I Stockholms stad överfördes 1,4 miljarder från allmännyttan till staden 2012, och i år siktar Alliansen ännu högre och tänker ta 3,3 miljarder från stadens allmännytta. Och det är inte bara i Stockholm som allmännyttan mjölkas på samma sätt. I Boverkets sammanställning för 2011 framkom att 19 procent av landets kommunala bostadsföretag hade lämnat större ”bidrag” till kommunbudgeten än vad som var tillåtet.

När bolagen sedan är tömda finns inte pengar nog till nya renoveringar och nyproduktion, och det kan i sin tur användas för att motivera nya hyreshöjningar, minskad nyproduktion och ökade utförsäljningar av bostadsbeståndet. En konstgjord brist i allmännyttan har skapats. I förlängningen kan kommunen göra sig av med allmännyttan med motiveringen att det inte går att driva sådan verksamhet lönsamt i kommunal regi.

 

VILKA DRABBAR DET?
Så plundras en stad. Men plundringen drabbar inte alla. Den gynnar höginkomsttagare och slår mot låginkomsttagare. Den drabbar just de tre miljoner personer som bor i hyresrätter, och där unga och pensionärer, ensamstående kvinnor och personer med utländsk bakgrund – alla låginkomsttagare – är överrepresenterade. Hyresgästföreningen konstaterar att hyresgäster tvingas lägga all större del av inkomsten på boendet, medan bostadskostnaden minskar för de som äger sin bostad. Inkomstkraven på att få en hyresrätt ökar samtidigt med bostadsbristen. Det krävs en bra lön, ett fast jobb, en felfri bakgrund och en årsinkomst upp till tre gånger större än hyreskostnaden.

Dyra nyproduktioner, marknadspriser, bostadsbrist och stora hyreshöjningar får stora befolkningsmässiga konsekvenser, de är en del av en gentrifieringsprocess där en del av befolkningen trängs bort och ersätts med en mer köpstark. Rika bor kvar, fattiga flyttar ut. Det finns förlorare, de som trängs undan och som inte har råd att bo kvar. Det finns vinnare, de som kunnat göra bostadskarriär och -klipp. Och så finns de mittemellan, som drömde om karriären och klippet men fastnade med bostadslån över huvudet, ägda av banken.

Klart är att gentrifieringen får politiska följder. De som köpt sina bostäder tenderar att vara mer marknadstillvända och rösta blått. För Alliansen har ombildningarna och skattelättnaderna för bostadsrättsinnehavarna och villaägarna breddat deras väljarbas. Rövarna kan köpa sina underhuggare. Allmännyttan hade från början ett politiskt uppdrag att bygga en allomfattande välfärd. Likt andra aspekter av den svenska välfärden var ambitionen att omfatta så stora grupper som möjligt för att därigenom undvika den stigmatisering som till exempel fattigvård eller ”social housing” innebär. Med den politik som nu förs kommer allmänyttan och hyresrätten allt mer att bli ett andrahandsalternativ för de som inte har kapital nog att köpa egen bostad. Segregationseffekterna späs därmed på.

Kampen om rätten till staden börjar i kampen för rätten till bostad. Det är en kamp för att hindra marknadskrafterna att förvandla bostäderna till en vara, en kamp för att hålla allmännyttan allmännyttig. Det är en kamp för att få inflytande över vår boendesituation, att demokratisera allmännyttan och öka hyresgästernas makt. Det handlar om att sätta stopp för utplundringen av hyresgästerna och hela processen av ackumulation genom fråntagande, om att ta tillbaka de resurser som tillhör oss. Istället för bostadsrätt måste vi sätta rätten att bo.

/ Rätt att bo

– RÄTT ATT BO är ett nätverk i Stockholm som arbetar bostadspolitiskt för att bostäder ska vara en rättighet, inte en marknadsvara.

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Denna webbplats använder Akismet för att minska skräppost. Lär dig hur din kommentardata bearbetas.